物业公司实施物业保洁精细化管控，目的是通过员工在保证质量的前提下达到工作饱和量，有效降低公司人力成本；通过公司科学配置保洁人员，促进公司集约化经营；通过公司采用保洁机械代替人工作业，达到工作质量和服务形象双提升。物业公司要做到精细化管理，就需要在以下这五个方面进行全面管控。
一、科学划分区域，保证工作量饱和高效
物业公司大都在物业项目（小区）设置环境保洁部，一是对各保洁区域面积和保洁频次执行按岗位定人，提高操作的熟练度，减少操作失误和不合格率；二是对于休息时间或临时请假，要有相对固定的替班人员，保证保洁质量相对稳定；三是对于保洁操作过程的工作告示牌等要定点设置，保洁作业要制定先后顺序和时间，便于保洁主管日常监督的有效性、及时性，减少保洁人员窝工、怠工的现象；四是根据保洁区域范围、人员活动频次、材质、复杂程度、形象指数等因素进行科学划分测算工作量。例如办公区域及走廊是人员活动的高频区域，相应的保洁频次也要增加，每天至少两次保洁是必要的，消防逃生楼道平时人员很少到达，保洁频次完全可以降低，2-3天一次甚至一周一次都是可以的；入口和主干道地面属于形象指数高的区域，至少每周高压水枪清洗或石材深度保洁一次，次干道等区域形象指数相对较低，可以两到三周冲洗一次。这样，保洁员在工作上既达到了满负荷，又提高了工作效率。
二、制定简单有效的作业指导书和明确可操作的检查标准
没有规矩不成方圆，物业保洁也一样，工作要有标准，作业要有流程，鉴于目前绝大多数的保洁人员文化程度不高，繁杂的作业指导书难于落实，保洁部要一切从实际出发，以提高保洁服务质量为目标，结合员工素质状况，把作业指导书编成简单的口诀和记录表单，让保洁人员易懂易会，看起来一目了然，例如不同区域的保洁用具，以配图的方式让员工秒懂，保洁内容形成详细的表单，让员工以打勾的方式记录，作业流程简单明了。检查标准也要因地制宜，比如地面白色垃圾不是单以发现垃圾多长时间打扫为检查标准，而是根据不同区域制订不同的质量标准，楼内垃圾尤其是大厅、电梯前室等位置，以垃圾清扫及时率为标准为宜，干道和步道以单位面积垃圾数量为标准为宜。肢体可触碰区域的尘迹可指检或纸检，非肢体直接触碰区域以目视检查。总之，我们在制定保洁流程和标准时，要围绕物业项目对保洁质量控制星级目标来制定，定低了达不到物业项目的品质要求，定高了增加了公司的人工成本。
三、制订合理的保洁周期和有效的保洁计划
物业项目类型很多，如住宅小区、别墅、办公楼、写字楼、医院、高校、广场、车站、工业园区等等，就物业小区不同的保洁区域有不同的保洁要求，短周期的保洁针对的是人员高频触达的区域，对于很多区域而言，更多的是中长周期或应急情况的保洁。例如景观水池的清洗、不上人屋顶的保洁、外墙面清洗、石材养护等，这些区域保洁周期要根据实际情况制订，频次太高浪费人力物力，频次太低影响品质效果，保洁周期的制订是考验公司专业能力的重要指标，科学周密的保洁计划对完成公司整体管理目标至关重要。
四、高效实用的保洁工具和药剂
物业保洁工具的配置一方面要考虑工效的问题，另一方面也要考虑形象的问题。不同区域的保洁人员要有相应的工具、清洁剂配置，这些配置要有相应的工具包或者工具车承载。例如很多物业公司为保洁员配置了拖把池，这是一种谬误，既影响了美观又降低工作效率。正确的方式应该是配置保洁车，放置水桶，适当设置取水点方便保洁人员取水倒水，不但提高了效率，也改善了环境形象。在户外面积较大的保洁区域，建议物业公司以机械代替人工，这样既提高工作效率又展示公司的品牌形象。清洁剂、不锈钢液、尘推油等专用药剂，对于增强保洁效果、防止损伤有非常重要的作用，但在保洁过程中我们会发现因保洁人员清洁药剂使用不当而烧坏物面，像保洁员用钢丝球清除电梯轿厢不锈钢污渍，用强酸强碱清洗水磨石、花岗岩、大理石等石材都是典型的保洁事故。保洁部应充分了解保洁区域内的材质及其保养工作，做好工具和药剂的配置，并对保洁人员进行全面的培训。我在《物业清洗保洁实操指南》一书里系统阐述了物业清洗保洁的操作规范、流程、标准和注意事项。
五、健全检查监督及考核体系
物业公司保洁部要建立自身的巡检机制，低频保洁不代表低频巡检，相反的，巡检的全覆盖高频次是保洁效果的主要保证，只有通过全覆盖高频次的巡检，才能及时发现问题、解决问题。对于保洁区域的作业，要在相应区域进行公示，保洁标准、时间、责任人、举报电话等都要接受全员监督，保洁好坏直接牵涉公司的利益，让员工充分参与监督，是提高保洁监管效果的有效手段之一。公司定期不定期的抽检是确保保洁质量的又一手段，是对保洁部门考核的主要依据。建立公司检查监督和考核机制，实现全员齐抓共管，保洁管理必将取得实效。
作者简介——
罗平，家*培训师，中华全国总工会职工教育网讲师团讲师。甘肃省家庭服务行业协会执行会长，甘肃省业物管理行业协会副会长，兰州市物业管理行业协会副会长、兰州市物业管理行业专家委员会专家，甘肃万城养老服务集团有限公司、兰州万城物业集团有限公司、兰州万城职业培训学校创始人、董事长。从事物业、家*、养老管理19年，结合自己的亲身经历和实践经验，编著出版《物业清洗保洁实操指南》，填补了国内物业、家*服务清洗保洁实操领域的空白，是行业内最具有“接地气”的实操指南。
作者长期致力于物业管理、家*服务、管理学等领域的教学、研究以及管理咨询工作。多次为业界人员开展物业管理、家*服务类专业的主题培训，同时也热衷于大学生就业创业实操性指导，以自身白手起家的创业经历为案例，授课过程中注重理论与实际相结合，因材施教，思路清晰，幽默风趣，获得业界和学生的一致好评。
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